¿Qué es la portabilidad con subrogación? Así funciona para los hipotecarios

La portabilidad financiera que empezó en septiembre de 2020 te permite negociar mejor una de las deudas más importantes: el crédito hipotecario.

Según un informe de la Comisión para el Mercado Financiero de 2019, solo el 7,4% de los deudores chilenos tiene un hipotecario; sin embargo, este porcentaje representa el 22% del total que deben los clientes bancarios. De ahí, el impacto que esta ley puede tener para ti y para el mismo banco.

Hay tres factores relevantes que deberías considerar al momento de cambiar de banco tu crédito hipotecario o cualquier otro producto financiero:

1. Las condiciones del crédito, que van a estar detalladas en la oferta de portabilidad que hace la nueva entidad financiera. Esta oferta es un documento estándar, establecido en el reglamento de la ley. Debe explicar en una tabla comparativa los detalles de ambos créditos, como el CAE, monto, plazos y comisión de prepago, entre otros. Como está estandarizado, es más fácil contrastar los pros y contras de ambas alternativas. Antes, había que unificar condiciones que estaban explicadas de maneras muy distintas.
2. Los costos del cambio: si bien son radicalmente menores que antes, no son cero. Es importante meterlos en la ecuación. Lo importante es que los beneficios de las nuevas condiciones, en el tiempo, deberían ser mayores que el costo total del cambio.
3. El tiempo remanente de vigencia del crédito, es decir, cuántos años te quedan por pagar. Porque el costo del cambio se distribuye en el tiempo. Por ende, si te queda poco tiempo de vigencia con el crédito, hay una posibilidad de que no te convenga hacer el proceso. Si te queda mucho tiempo, probablemente, el cambio tendrá más sentido.

Estos factores se van a ver influenciados por la situación macroeconómica del país y las tendencias del mercado financiero en general. Tienes que poner atención a esos datos también.

Si te conviene, entremos derechamente a los pasos que debes seguir para cambiarte de banco.

El proceso

El proceso de portabilidad estándar se puede resumir en cinco pasos.

Sin embargo, la ley establece un segundo tipo de proceso, llamado ‘con subrogación’, que funciona para los créditos con garantía real o sobre bienes, como los hipotecarios.

Aquí, la hipoteca actúa como garantía real, por lo que el procedimiento tiene dos pasos adicionales que se suman al proceso estándar.

Paso 1: Solicitud de portabilidad

1.1 Puedes solicitar el certificado de liquidación a tu entidad actual. Aunque este certificado no es obligatorio, contiene costos recurrentes, comisiones de salida y otros detalles de tu actual crédito.

1.2 Para partir el proceso, envía una solicitud de portabilidad financiera al nuevo banco que te puede ofrecer mejores condiciones. La solicitud se llena de manera digital en la página web de la nueva entidad financiera y declara la intención del cliente de portarse. Además, contiene los productos que deseas cerrar en tu banco actual o, en este caso, el crédito hipotecario que deseas refinanciar.

La vigencia de la solicitud es de 30 días hábiles bancarios, que se cuentan desde el último contacto entre la nueva entidad y el cliente previo al envío de la oferta. El cliente puede retractarse antes de que venza este plazo. El banco tiene estos 30 días para evaluar al cliente y responder a la solicitud del cliente con el envío –o no– de una oferta.

Paso 2: Evaluación de riesgo

El nuevo proveedor recibió la solicitud y pide el certificado de liquidación al proveedor inicial si el cliente no lo presentó antes.

Te puede pedir más antecedentes para ver si cumples con las condiciones para optar al nuevo crédito.

Paso 3: Oferta de portabilidad

3.1 El nuevo proveedor te envía la oferta de portabilidad. En esta oferta, está el detalle de lo que ofrecen ambos bancos, con condiciones categorizadas de la misma manera y, por ende, son fáciles de comparar.

3.2 Si tú, clientes, aceptas la oferta, otorgas un mandato de término al nuevo banco para que actúe en tu nombre y representación y cierre el crédito hipotecario en tu entidad inicial.

Antes, estos trámites recaían en el interesado. Hoy, los hace la nueva institución financiera, con la comodidad que esto implica para el consumidor. Así, los bancos de origen tendrán que hacer mejores ofertas si quieren retener a esos clientes.

Como no hay límite en el número de solicitudes para el cliente, puedes hacer solicitudes en distintos bancos y aceptar la oferta que más te convenga.

La oferta de portabilidad tiene una vigencia mínima de siete días hábiles bancarios. Eso quiere decir que la nueva entidad no puede presentar la oferta y arrepentirse de inmediato.

Paso 4: Gestión de contratos

El nuevo proveedor gestiona los contratos con el cliente y se firman.

Paso 5: Cumplimiento del mandato de término

Hay dos tareas para el nuevo banco, que tiene seis días hábiles para hacerlas:

1. Pagar a la institución inicial donde el cliente tiene el hipotecario.
2. Requerir el cierre de este producto.

Luego del requerimiento, la institución inicial debe cumplir con los plazos para hacer efectivo el cierre. Esta responsabilidad queda en sus manos.

Estos son los cinco pasos del proceso estándar. Sin embargo, como se trata de un hipotecario donde tenemos un proceso con subrogación, surgen nuevos pasos.

Cuando la nueva entidad paga la deuda, proceso exige que la garantía que respalda el producto financiero –en este caso la hipoteca– pase automáticamente a garantizar el crédito en el banco al que el cliente se cambia.

La subrogación implica que el nuevo crédito reemplaza legalmente al anterior, pero la garantía se mantiene, ahora en beneficio del nuevo banco.

Paso 6: Solicitud en el Conservador

La nueva institución financiera tiene 30 días hábiles para solicitar que se inscriba la subrogación en el Conservador de Bienes Raíces.

Paso 7: Termina el proceso

El Conservador de Bienes Raíces tiene 10 días hábiles para concretar la inscripción de la subrogación.

¿Qué costos tiene?

El proceso de cambio no es gratis, pero sus costos son significativamente menores que los que existían.

Antes, tenías que llamar a tu ejecutivo actual y entender en detalle las condiciones de tu crédito, la comisión de prepago o de salida, etc.

Después, debías ir al nuevo banco, tratar de contactar a un ejecutivo, hacer simulaciones, realizar una serie de trámites donde te pedían antecedentes y constituir una garantía o hipoteca en el Conservador, que tiene un costo altísimo.

Antes, solo la inscripción de la hipoteca en el Conservador podía equivaler al 44% del costo total de refinanciamiento.

Todos esos costos de tiempo, de aprender y entender qué te conviene, además del costo en dinero, se eliminan en gran parte con la nueva ley. Quien se encarga de todos estos trámites ahora es el nuevo proveedor.

Los tiempos también son menores.

Si antes uno se demoraba casi un trimestre en renegociar y cambiarse de banco, hoy debería tardar alrededor de un mes y medio.

La invitación es a informarse y cotizar. Todo se puede hacer por internet. Y puedes terminar pagando bastante menos. Para los bancos, es una buena oportunidad para ampliar una cartera de clientes de largo plazo que, si les va bien, necesitarán otros productos financieros en el futuro.

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